前言

2025年夏天，济南天桥区三角线街幼儿园送走最后一批孩子。随后几个月内，走廊中装上连续扶手、原本的教室改为起居室，12月9日，幼儿园转型为“天桥区宝华街街道三角线综合养老服务中心”，正式投入运营。

这并非个例。2025年，全国共有幼儿园23.19万所，相比上年减少了2.24万所，学前教育在园幼儿减少了358.47万人。

与此同时，60岁及以上人口已超过3.2亿。生源退潮、养老进场，老龄化进程推动闲置园舍从教育资产转向康养资产。

但“幼改老”不是换个招牌就能实现的华丽转身。前期要保证合规，中期看改造成本与入住率，后期则需要考察护理人力、医保协同和补贴可持续性。

它可能是普惠养老的低成本解法，也可能因改不好、住不满、收不回本，沉淀为养老赛道的沉没成本。

PART 01

生源退潮，幼儿园转向养老

幼儿园生源退潮最先体现在日常场景里。过去一到早晚接送时间就被围得水泄不通的幼儿园门口，如今安静了许多，班级缩减、教室空置。以济南天桥区为例，近三年已有40余所民办幼儿园出现生源萎缩。

当地按建筑条件、周边人口结构进行“一园一策”的针对性改造：适合改养老的转养老，适合下探的办托班，场地宽裕的接老年大学、夜校或居民活动空间。

在人口结构变化的大背景下，“幼改老”是国有资产盘活和普惠养老刚需双重驱动下的结果。

教育部公布的《2025年全国教育事业发展统计公报》显示，全国幼儿园数量在2021年达峰后，已连续四年下跌。2025年，全国共有学前教育在园幼儿3225.52万人，比上年减少358.47万人，但降幅比前两年收窄。

这轮淘汰赛中，核心城区、优质普惠园相对坚挺，乡镇、县域、人口流出地区的小型民办园空置、关停更加明显。出生人口下行叠加人口流入流出分化，形成“核心区一位难求、外围空置率攀升”的二元结构。

空园不只是空一间教室，人力端也在外溢。2025年学前教育专任教师261.26万人，较上一年继续减少。

部分幼师院校开始把养老作为新方向：苏州幼儿师范高等专科学校2026年首次开设智慧健康养老服务与管理，盐城幼儿师范相关方向已开办四年。

另一端，养老机构正进入洗牌期。总量在收缩，但结构性矛盾更加突出：区域分布不均，供需错配严重，失能半失能照护床位和普惠型床位紧缺。

一方面，老人不愿离开原先的居住环境入住郊区机构；另一方面社区想要嵌入日托、助浴、陪诊，但没有合适的空间，闲置或关停的幼儿园恰好能满足社区老年人就近养老的需求。

在政策层面，“幼改老”最早可追溯至2016年。2024年银发经济“一号文”也提到，支持闲置商业、办公、工业、校舍等改建养老设施，嵌入式社区设施、老年助餐、日间照料等形式均包含在内。

地方上对于政策的落实各不相同。如四川民政联合教育部门先做摸排，普查县直幼儿园，建立土地性质、建筑质量、区位台账，按照相关标准进行适配论证，“一园一策”推进改造。

同时补贴跟上，例如河北沧州，对于社会资本租赁闲置校舍/幼儿园改造养老机构的，每张床一次性补贴1500元，并对连续工作3年以上的护理员也有相应奖励，允许享受5年土地过渡期。

PART 02

三类模式，拆解幼改老落地路径

在幼儿园空置、就近养老需求和政策支持下，多地将闲置院舍按照建筑条件、产权属性和运营能力重新组合，投入养老使用。

目前出现的案例大致能够分为三类：政府或街道牵头、引入专业方运营的公建/公助；园区整租给专业运营商；民办园以自有资产为主、引入养老团队并利用政府补贴的自主转型。

总体来看，幼改老成功落地运营的关键在于地方支持、区位、运营效率和医疗资源。以下选用各地典型案例说明这几种模式各自怎么跑通、如何解决卡点。

1. 公建/公助运营：武汉东湖蝴蝶园，临时改变功能做社区养老综合体

公建/公助类项目通常由街道或民政部门先解决场地与用途，再引入第三方运营。

例如武汉东湖蝴蝶园“幼改老”项目。2024年7月，洪山区东湖社区蝴蝶园幼儿园因生源不足闭园，同期梨园街道正在寻找养老场地。

这所幼儿园紧邻社区卫生服务站、幸福食堂和党群服务中心，原有活动室、寝室、食堂布局与养老功能接近，不需要大规模拆建，比较适合改造。

原幼儿园以“临时改变建筑用途”完成用地审批，由梨园街道政策指导、协调监管，引入康益助老服务中心运营，社会资本全额出资、自主运营。

改造共花费8个月时间。2000余平方米空间里，幼儿教室改为托养住宿、康复理疗、日间照料、文体休闲；厨房按照老年膳食标准改做助餐；走廊加软包扶手、转角防撞、地面防滑，房间接入智能服务平台。近千平方米的户外露台保留，用来带老人做八段锦、书法、手工和文体活动。

东湖蝴蝶园被武汉自然资源部门列为存量建筑用途转换样本，其在不新增用地、不新建的前提下，通过灵活调整建筑用途并实行用地弹性混合，有效缩短了审批流程。建成后，周边老人步行5分钟到中心，设置10张养老床位，同时做短期托养、日间照料、居家上门和医疗联动。

可见，这类项目的优势是审批快、风险小，缺点是收入以服务和补贴为主，商业化可能不足。其收入主要靠日托、上门、助餐和政府购买，规模化盈利能力弱，且对周边社区卫生资源依赖很强。

类似的还有重庆含谷裕安可艾幼儿园的改造项目，其在“民办公助”的基础上，选择“老幼共托”模式。

该园3楼长期闲置，且所在回迁小区老年人占比高。改造后，老人与幼儿分设通道，增加过道圆角扶手、卫生间紧急呼叫、康养保健和阅读休闲分区等设施。同时将入园和午休时间与老人活动时间错开，依然由幼儿园负责运营、老师兼做手工和怀旧歌曲，实现了楼下托幼，楼上养老。

2. 专业运营商整租：常州薛家顺园二村，公办园舍转护理型综合体

整租通常将园舍统一腾空，整体租给有经验和专业能力的运营商，按护理型或医养结合体要求重改。

例如常州新北薛家镇顺园二村幼儿园，近年来，其所在区域适龄幼儿持续回落，所属薛幼集团年度招生以近百人幅度递减，部分园区闲置。在保障学龄前儿童就近入学的前提下，该园于7月1日闭园。

随后，薛家镇推进场地腾空、规划对接、方案细化等前期工作，并引入北京健康（控股）有限公司作为专业运营主体，对校舍进行适老化改造。

按照规划，该园将被改造为一体化养老服务综合体，新增标准化养老护理床位约100张，由运营方全额投资。

此前，北京健康就曾与薛家镇合作。其在2019年接手运营的薛家爱心护理院拥有415张床位，累计入住老人600余人次，院内设有内科、康复医学科、中医科、临终关怀科等多个专业科室，为此次“幼改老”的建设运营积累了一定经验。

专业运营商整租的优势是标准统一，医护配置和信息系统可一次到位，但投资较大，周期长，对入住率、医保定点、长护支付和地方消费能力要求较高。薛家镇项目规划的100张床位就存在一定的运营风险，前期回本压力较大。

项目将联动本地优质医疗资源，同步申报医疗机构执业许可与医保定点资质，打通医养链条，提供健康监测、中西医诊疗、康复理疗、长期照护等服务。

3. 民办园自主转型：济南三角线综合养老服务中心，平房院改普惠养老

民办园自主转型通常由原资产方保留产权，引入专业养老公司或自行组建运营团队，同时争取街道支持。优点是资产决策快、居民信任强，但教育用地改养老若涉及用途变更会拖慢审批。

例如山东济南宝华街街道一所运营30多年的民办幼儿园，在周边公办园增加后生源持续萎缩，在2024年底面临闭园。其所在的社区内大都是建于上世纪七八十年代的老旧小区，社区老龄化率高达37.1%，且就近没有养老机构，是理想的“幼改老”园区。

幼儿园本身建筑也十分有利于适老化改造，带院平房相对于高层而言更适合腿脚不便的老人。原民办资产方引入山东惠和仁德负责专业运营，双方共同投资改造，并获得街道给予的建设运营补贴和水电、税收支持。

经历半年改造后，原本的幼儿园改名为“三角线综合养老服务中心”，园区走廊全程加装无障碍扶手并设置无障碍洗澡间，单独设置认知训练活动室。原幼儿厨房改为老年食堂，同时提供堂食和社区送餐服务。

三角线综合养老服务中心总体按照社区嵌入式机构运营，设置40余张长托床位，服务包含日托、短期康养、助浴、送餐、陪诊等。原本的幼教老师转为活动老师，包括院长在内留任并接受养老培训，在送走儿童后转而服务老人。

据报道，其开业半年即实现80%入住率。

PART 03

从房到人，解锁转型核心卡点

济南三角线综合养老服务中心是顺利转型的样本之一，其成功是“天时、地利、人和”的共同结果。

济南三角线综合养老服务中心运营方负责人巩成坤曾表示，幼儿园改养老服务中心要过土地性质、房屋产权、安全质量、消防升级、适老化改造、长期运营六道槛。这一案例的成功，有赖于民办园产权清晰，以及多部门协同支持。

许多“幼改老”项目选址已定，设计方案也已完善，施工前却过不了土地性质这一关。三角线综合养老服务中心的优势在于，原幼儿园地块属于商业用地，依照政策改造建设养老服务设施可以不改变用地性质，大大降低了合规成本。

消防改造必不可少，需要按照老年人，尤其是失能老人的疏散标准重新设计。动线和原本的大教室也要重新设计分割，全院做适老化设计。

参照这一样板，转型条件较好的幼儿园区应具备以下特征：平层带院、产权清晰、近医疗资源、原教育用地可转功能、周边老年人聚居且缺口未覆盖。

改造完成后，重点来到养老行业最普遍的问题：人力短缺。

公开报道中，多名原幼师难以适应失能翻身、喂饭等工作以及老人的情绪发泄。这是转型面临的人力矛盾之一：幼儿服务重启蒙、老年服务重慢病与失能照护，能力模型不完全打通。

部分岗位可由原本的幼教转化，如活动社工、认知训练、情绪陪伴、家属沟通等。据报道，上海徐汇乐龄汇近年来有数名幼师转岗入职，大多数负责活动，少部分能够完成养老护理培训，走专业护理员的职业道路。前文提到的重庆含谷“老幼共托”案例中，幼教在闲暇时间会到三楼的养老服务站中教手工、带老人们唱歌，也实现了不同场景中的人工复用。

其他专业岗位如失能翻身、鼻饲、压疮、跌倒、认知症照护、急救等，仍旧需要专业养老护理员。在人力资源补充方面，除了部分幼教学校开设养老专业之外，政策上也为已入职的托育师转职养老提供支持。

如重庆渝北区在2024年引导200余名在托育领域竞争力降低的大龄从业者，考取养老护理员资格，转型至养老照护行业再就业。同时提高养老护理员培训的补贴标准。

据悉，当年渝北区已有4家职业培训机构与15家康养企业签订人才培养协议，开展养老护理员政府补贴性培训668人，较去年增长357%，其中30%的学员为托育员转型，平均年龄47岁。

总之，运营中如果保留原团队，短期内可以节省招聘费但培训成本较高；若聘请持证护理员，则人力成本可能影响运营。

“幼改老”可结合多种形式实现人力资源补充。转岗幼师做社工、活动组织、家属沟通，持证护理员负责失能失智照护、急救等工作，另外采用智能系统辅助巡房与数据留痕。三角线综合养老服务中心上线智慧平台后，护理记录从纸质表改为智能终端过程管理，实现了每人一案，提高人效。

目前来看，幼改老节省的是拿地和土建成本，更适合作为普惠嵌入式机构。其成本主要在于资产获取、适老化、合规成本和运营成本，收入主要包含常驻床位、专业护理、日托/短托、助餐助浴陪诊及政府购买服务等部分。

因此，社区空置幼儿园贴近居民、有信任基础，在小型嵌入式普惠服务方向比新服务商更具优势。如将改造目标定在多床位、高客单、专业化的中大型机构，常州薛家顺园二村的项目落成后将成为能否可持续运营的观察样本。

从生活照料走向医养结合，其中的关键变量是医保对接。纳入医保定点的护理床位能产生高附加值，如长护险支付，但申请医保定点门槛高，小规模机构很难达标。分地区来看，经济发达地区补贴到位、消费力强，项目更容易跑通。

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END

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